Ein Pflegeappartment kaufen

Wurden in der Vergangenheit Pflegeimmobilien immer als ganzes Pflegeheim an institutionelle Investoren wie Banken oder Versicherungen verkauft, befindet sich dieser Markt seit einigen Jahren in einem Wandel. Pflegeimmobilien werden zunehmend nicht mehr nur an institutionelle Anleger, sondern vermehrt an private Investoren verkauft.

Dazu werden Pflegeimmobilien genauso wie Eigentumswohnungen in einzelne Pflegeappartements zum Kauf aufgeteilt. Die einzelnen Pflegeappartements können dann wie Eigentumswohnungen erworben werden. Selbstverständlich wird der Kauf eines Pflegeappartements über das Grundbuch abgesichert.

Eigentumswohnungen sind als Kapitalanlage seit vielen Jahren als Kapitalanlage bekannt und bieten Anlegern auf den ersten Blick eine Vielzahl an Vorzügen. Der zweite Blick ist da schon weniger perfekt: Möglicher Ärger mit den Mietern, aufwendige Instandhaltungsmaßnahmen und gegebenenfalls Mietausfall wegen Leerstand der Wohnung auf unbestimmte Zeit.

Die Alternative ist der Kauf eines Pflegeappartements mit einem Rundum-sorglos-Konzept:

Der Kauf eines Pflegeappartements im Vergleich zur Eigentumswohnung

Pflegeappartement kaufen

Eigentumswohnung kaufen

Mietrendite

Die Mietrendite liegt in der Regel zwischen 4% und 6%. Die Miete ist nicht abhängig vom Mietspiegel in der Region, sondern richtet sich nach den jeweiligen Pflegesätzen.

Bei Neubau-Eigentumswohnungen liegt die marktübliche Mietrendite zwischen 3% und 4%.

Mieterwechsel

Aufgrund der langfristigen Vermietung (20 Jahre plus Verlängerungsoption) an den Pflegeheimbetreiber entfällt eine wiederkehrende Mietersuche.

Es besteht das Risiko wechselnder Mieter und damit auch ein möglicher Leerstand, insbesondere in Phasen des Mieterwechsels.

Vermieterrisiken

Vermindertes Risiko durch langjährige Mietverträge, häufig mit anschließender Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Die Miete fließt monatlich, unabhängig von der Belegung Ihres Pflegeapartments.

Die Mietersuche muss vom Eigentümer durchgeführt werden. Es besteht das Risiko von Mietausfällen oder Streitigkeiten.

Verwaltungsaufwand

Durch Abgabe aller Aufgaben an den Betreiber und Verwalter der Pflegeimmobilie entsteht kaum Verwaltungsaufwand für den Eigentümer.

Der Eigentümer muss sich selber um seine Mieter kümmern, d.h. Mietersuche und -kontakt, Instandhaltung und Reparaturen, Erstellung von Nebenkostenabrechnungen.

Standort

Eine professionell erstellte Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung liegt vor. Pflegeimmobilien werden dort errichtet, wo auch der entsprechende Bedarf ist.

Es liegen in der Regel keine abgesicherten Entscheidungshilfen vor, subjektive Einschätzungen dienen oft als Grundlage.

Appartement

Alle Pflegeapartments bieten nahezu die gleichen Eigenschaften. Die Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen.

Viele Unsicherheiten (bedarfsgerechter Grundriss, Mitbewohner oder Eigentümergemeinschaften etc.) müssen berücksichtigt werden.

Vermietung

Langfristig gesicherte Mieteinnahme durch einen i.d.R. 20-jährigen Pachtvertrag mit einem solventen Betreiber.

Die Vermietung der Eigentumswohnung muss vom Vermieter selbst organisiert werden.

Steuerlicher Vorteil

Die Gebäudeherstellungskosten werden über 50 Jahre mit 2% p.a. steuerlich abgeschrieben. Der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil liegt bei 10%.

Abschreibung des Objekts im Normalfall ebenfalls mit 2%, der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil liegt meist zwischen 20 und 25% und somit deutlich höher als bei einer Pflegeimmobilie.

Instandhaltungskosten

Die Instandhaltungskosten beschränken sich in der Regel für Eigentümer auf Dach und Fach. Alle weiteren Instandhaltungsmaßnahmen übernimmt der Betreiber laut Mietvertrag.

Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf die Mieter übertragen werden. Der Eigentümer ist verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.