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Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. Gesicherte Renditen von bis zu 5 Prozent. X

FAQs -
häufige Fragen und Antworten bei dem Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage

Was gilt es beim Immobilienkauf zu beachten?

Q

Warum sollte man in Pflegeimmobilien investieren?

A

Beim Pflegemarkt handelt es sich um den tatsächlich letzten konjunkturabhängigen Wachstumsmarkt. Die Deutschen werden immer älter – in weiterer Folge werden sie auch pflegebedürftiger. Beobachtet man den demographischen Wandel, so werden in den nächsten Jahren noch mehr Menschen einen Pflegeplatz benötigen.

Somit ist es nicht überraschend, dass immer mehr Investoren ihr Geld in Pflegeimmobilien investieren; am Ende stehen die Chancen gut, dass sich eine sichere und auch ertragsstarke Kapitalanlage ergibt.

Q

Wer kümmert sich um die Vermietung?

A

Die Immobilie ist in der Gesamtheit an einen Mieter/Pächter/Betreiber vermietet. Es ist somit nicht relevant, ob Ihre Einheit vermietet ist oder leer steht: Die Miete wird jeden Monat in der Gesamtheit an die Eigentümergemeinschaft gezahlt. Die Verwaltung nimmt diese stellvertretend in Empfang und leitet die Miete an die einzelnen Eigentümer weiter. Der Mieter/Pächter/Betreiber kümmert sich eigenverantwortlich um die Vermietung der einzelnen Einheiten. Eine Vollvermietung liegt in seinem eigenen Interesse und ist auf Grund der hohen Nachfrage zumeist problemlos zu erreichen.

Q

Warum werden die Pflegeapartements nicht selbst von den Betreibern erworben?

A

Viele Betreiber möchten sich nicht dauerhaft mit dem Eigenkapital binden. Schlussendlich gilt der Erwerb einer Pflegeimmobilie als gewerbliche Finanzierung. Das heißt, der Betreiber muss rund 35 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung stellen. Das wären – schätzungsweise – 5 Millionen Euro. Hinzu kommen noch 10 Prozent Erwerbsnebenkosten und ein Zinssatz von rund 7 Prozent. Für die Betreiber ist es daher wirtschaftlich sinnvoller, wenn die Einrichtung gepachtet und die Miete an den jeweiligen Eigentümer des Appartements weitergegeben wird.

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Q

Können Sie das erworbene Pflegeappartement auch selbst nutzen?

A

Ja. Betreiber bieten ein bevorzugtes Belegungsrecht an. Das gilt aber nicht nur für Sie – das Recht haben auch Ihre Familienangehörigen. Zu beachten ist aber, dass Ihr eigenes Pflegeapartment wahrscheinlich vermietet ist. Eine Kündigung der pflegebedürftigen Person ist nicht möglich. Trennen Sie daher die Immobilie als Kapitalanlage von der potentiellen Selbstnutzung. Entscheiden Sie sich für einen langfristigen und sicheren Vermögensaufbau und spekulieren Sie nicht mit dem Umstand, im Pflegebedarfsfall eine Vorkehrung getroffen zu haben, die Sie selbst nutzen können.

Q

Kann ich das Objekt wieder verkaufen?

A

Sie sind Eigentümer und können jederzeit die Wohnung verkaufen, verschenken oder beleihen. Ein Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist ist aber meist nicht ratsam.

Q

Was bedeutet "Auflassungsvormerkung"?

A

Der Kauf einer Immobilie gilt als abgeschlossen mit einem notariell beurkundetem Kaufvertrag.

Nach der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgt zunächst eine vorläufige Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Kaufpreis darf erst beglichen werden, nach Eintragung der Auflassungsvormerkung.

Danach wird die Änderung der Eigentumsverhältnisse einer Immobilie im Grundbuch eingetragen (nach der Beurkundung des Kaufvertrages). Auf diese Weise wird verhindert, dass der Verkäufer ein sich negativ auf die Immobilie auswirkendes Verhalten bewirken kann.

Q

Erhalte ich eine Absicherung im Grundbuch?

A

Sie werden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Somit haben Sie die gleichen Rechte, wie jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung.

Q

Was bedeutet die "Dach und Fach"-Klausel?

A

Dach und Fach beziehen sich auf die Regelung im Mietvertrag bezüglich der Instandhaltungsrücklage. Gängig ist, dass der Betreiber für die Instandhaltung im Objekt verantwortlich ist. Die Instandhaltung für Dach und Fach verbleibt beim EIgentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft. Dach bezeichnet hierbei das Dach inklusive der tragenden Konstruktion, Eindeckung, Dachrinnen, etc. Fach beschreibt die äußere Gebäudehülle (Fenster, Fassade, etc.) sowie die tragende Konstruktion (tragende Wände) und die in den Wänden verbauten Installationen (Rohrleistungssysteme, Elektroanlagen, etc.).

Q

Beachten Sie die Unterschiede zwischen Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite!

A

Die wichtigsten Faktoren und Kennzahlen, sofern Sie eine Immobilie erwerben, sind natürlich die Angaben über die Rendite vor der Steuer, wobei es hier unterschiedliche Renditeangaben gibt. Sie sollten daher, bevor Sie eine Investition planen, Informationen einholen, welche Renditen möglich sind. Die Bruttorendite ist die sogenannte Jahresnettokaltmiete, die im Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt wird. Die rechnerische Ermittlung basiert auf der Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis. Die Bruttorendite wird im Regelfall beim Immobilienangebot angegeben. Die Nettorendite entspricht der Jahresnettokaltmiete; hier wurden bereits die Bewirtschaftungskosten (im Verhältnis zum Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten) abgezogen. Die rechnerische Ermittlung: Jahresnettokaltmiete – den Bewirtschaftungskosten / Investitionskosten. Die Eigenkapitalrendite ist der Ertrag im Verhältnis zum Eigenkapital; die rechnerische Ermittlung basiert auf Ertrag / Eigenkapital. Der Ertrag wird aus der Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten – Zinsaufwand ermittelt. Tilgungen werden nicht berücksichtigt; jene haben nur eine Auswirkung auf die Liquidität, jedoch keine Auswirkung auf den tatsächlichen Ertrag.

Q

Was müssen Sie beachten, wenn der Pachtvertrag abgelaufen ist?

A

Ist der Pachtvertrag nach der vereinbarten Laufzeit abgelaufen, so bedeutet das natürlich nicht, dass das Heim als solches nicht mehr genutzt werden kann. Schlussendlich gibt es ja noch immer pflegebedürftige Bewohner, die natürlich auch weiterhin versorgt werden müssen. Im Regelfall kommt es zum Abschluss eines neuen Pachtvertrages mit dem aktuellen oder neuen Betreiber.

Q

Kann der Betreiber der Einrichtung auch insolvent werden?

A

Ja. Kommt es zu einer Insolvenzanmeldung, benennt der jeweilige Sozialhilfeträger einen sogenannten „Übergangsbetreiber“. Dieser führt die Einrichtung weiter, bis ein neuer Betreiber gefunden wird, der auch die bestehenden Miet- und Versorgungsverträge übernimmt. Mitunter können in dieser Zeit zwei bis drei Monatsmieten ausfallen. Folgt man jedoch der Pflegemarktstudie aus dem Jahr 2011 von Ernst & Young, so liegt die Ausfallswahrscheinlichkeit eines Betreibers bei gerade einmal 1,5 Prozent.

Q

Welche Risiken müssen Sie bei der Investition berücksichtigen?

A

Es gibt keine risikofreie Geldanlage. Jedoch sind die Risiken, verglichen mit anderen Investitionen, überschaubar. Der Betreiber der Einrichtung kann theoretisch in finanzielle Schwierigkeiten geraten, da nicht genügend Appartements vermietet werden konnten. In der Regel wird ein neuer Betreiber gesucht, der die Einrichtung fortführt.

Q

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

A

Jeder Eigentümer bezahlt, bezugnehmend auf die Größe des Appartements, eine Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage.

Q

Werden die Gemeinschaftsflächen in die Gesamtfläche des eigenen Appartements miteinberechnet?

A

Ja. Geteilte Immobilien weisen, so das Wohnungseigentumsgesetz, immer zwei Teile auf: So gibt es das Gemeinschaftseigentum (Flure, Treppenhäuser, Gemeinschaftsräume) und das Sondereigentum (Ihr persönliches Pflegeappartement). Sie müssen daher auch eine anteilige Mietvorschreibung für das Gemeinschaftseigentum bezahlen.

Q

Mit welchen Erwerbsnebenkosten müssen Sie rechnen?

A

Eigentümer müssen einerseits die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent des Kaufpreises) berücksichtigen, andererseits müssen auch die Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten übernommen werden. Jene belaufen sich auf rund 1,5 Prozent bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Q

Können Sie die Immobilie auch durch Ihre Hausbank finanzieren lassen?

A

Bankmitarbeiter haben immer wieder Schwierigkeiten, wenn sie die Immobilie bewerten und danach einen Finanzierungsantrag bearbeiten sollen. Die Gründe sind unterschiedlich. In vielen Fällen hat die Bank natürlich eigene Immobilien, die sie verkaufen möchte; dass Ihnen dann womöglich vom Kauf der Pflegeimmobilie abgeraten wird, ist keine Überraschung.
Mitunter kann es auch vorkommen, dass Ihr Bankbetreuer auch nicht das Prinzip nach dem WEG-Gesetz kennt. Die Immobilie kann aber auch derart weit weg von Ihrer Hausbank sein, dass eine gewöhnliche Vor-Ort-Besichtigung nicht möglich ist. Befindet sich Ihre Hausbank in der Nähe der Immobilie und sind die Mitarbeiter mit dem Konzept vertraut, so können Pflegeappartements problemlos finanziert werden. Es gibt heute keine andere Immobilienklasse, die derart sichere Mieterträge mit sich bringt. Zudem weisen Pflegeimmobilien auch eine langfristige Wertstabilität auf. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf, wenn Sie sich für eine Finanzierung interessieren!